石家庄志远星辰集团有限公司

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石家庄工商代理

随着国家调控力度持续加大,整个房地产市场的形势和竞争格局发生急剧变化,房地产业从依靠粗放型发展模式实现高额利润的黄金时代,逐渐步入竞争更加残酷,风险日益加剧的白银时代,组织管理混乱,运作效率低下等问题与矛盾日益凸显;加之客户需求的个性化,差异化以及多样化与需求层次的提高, 组织管理能力滞后已经成为处于快速发展中的中国房地产企业所共同面临的一个不可回避的事实,并制约着企业的长期持续稳定发展。如何建立一个有效的组织管理控制体系,为企业能够实现长期持续发展,确立强有力的组织力支撑,是当前房地产企业的核心问题。 为加强房地产行业的的税务风险管理,提升房地产行业的税务风险管理水平,志远星辰特地制定了一套房地产行业全生命周期服务标准。从可行性研究阶段-征地阶段-开发阶段-销售阶段-竣工阶段中的每个环节着手,层层把关,从根源上把税务风险降到最低。具体服务内容如下: 


一、日常税务顾问

1.1 日常咨询 

1.1.1  安排地产业专业税务项目经理对企业涉税问题进行解答,视实际需要,定期到企业实际指导;

1.1.2  对企业在对外付汇过程中涉及的税款计算、纳税方式、程序提供咨询服务;

1.1.3  配合企业协调与税务机关的关系,包括税务稽查协助、税务争议协助,提供专业的税务支持;

1.1.4  根据企业实际情况,提示办理有关税收减免或退税事项等税收优惠申请;

1.1.5  根据企业需求,参与重大经济合同审定,对公司提供的拟签订合同进行评审,并提供涉税建议;

1.1.6  日常以电话、邮件、微信等形式及时对企业汇总的财税问题答疑及涉税建议。对企业提出的日常涉税事项处理方法按税法和有关会计法规对涉税疑难问题提出书面解决方案和会计处理意见供企业决策者参考。

1.2   税收政策支持 

1.2.1  及时提供最新税收政策,供企业参考;

1.2.2  应企业要求,精准提供房地产行业相关单项税收政策;

1.2.3  对特别重要政策法规,及时以短信、邮件等形式提示企业关注。  

1.3    财务健康体检 

1.3.1   对公司的科目设置、账表的建立、财务制度的制定给出合理的建议;

1.3.2   结合企业实际情况,制定纳税框架、进行适用税种、税目、税率的认定,提供办税程序指南;

1.3.3  根据企业业务需要,定期由项目经理带队到企业现场抽查或详查审核相关涉税资料,包括账务凭证、原始单据,财务报表、申报涉税资料,内部相关票据等;

1.4  风险提示 

1.4.1  及时向企业提供最新的税收政策变化及地方税务机关执行动态,控制项目运行的税务风险,根据最新的政策及形势调整项目的运行方案;  

1.4.2  及时识别财税风险。通过账务审查等形式发现税务风险点,并在税法规定的范围内提供合理化的建议、协助企业控制税务风险;

1.5 鉴证服务 

1.5.1  企业所得税汇算清缴审计 

1.5.2  企业其他需要出具的审计报告

1.5.3 土地增值税清算报告

 

二、房地产业高端筹划方案

1.土地增值税的税收筹划

整个开发建设过程的税务筹划应重点围绕土地增值税及企业所得税展开,其中土地增值税的筹划重点为增加扣除项目金额。对于房地产开发企业而言,税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分:

①取得土地使用权所支付的金额

该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用(主要为契税、相关登记、过户手续费),该部分的价款通常比较固定,但以下几个方面仍有不少的税筹空间:

土地出让价格明显偏低时的税务筹划

红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

出让金返还的税务筹划

②房地产开发成本

筹划空间从以下几方面进行; 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

③房地产开发费用

税筹重点:如果项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,并能提供金融机构证明,那么可以选择据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。在土地增值税清算层面,充分利用金融机构的借款利息计入财务成本,并尽早做金融机构方向的融资安排;在所得税汇算清缴层面,除了金融机构的借款利息外,充分利用关联企业或其他非金融机构的借款利息计入财务成本。

④转让房地产有关的税金

主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加。对于房地产开发企业而言,其缴纳的印花税已列入管理费用,印花税不得再单独扣除。

⑤其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%扣除。

需要特别说明的是,以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则,一是成本增加应在合理范围,增加太大,超过合理区间,税务机关不会不知道;二是成本增加可以以合法合理的方向为原则,以更合理的理由增加,如精装房,景观园林等;三是成本增加应配合做好合理的证据链,如合同、资金流水、发票等。

2.所得税的税收筹划

①销售精装房:考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题,建议签订两份合同,开发主体与买房者签订毛坯房合同,由开发主体设立的装饰公司(注:要关注关联与控制的关系)与买房者签订装修合同,主要是为了让开发主体减少收入,将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去,而装饰公司可以采用定额征收企业所得税的办法,达到节税目的。

②代收代缴费用:将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用(暖气开口费、闭路电视费、代办房产证费、代理公证费)的业务转到物业公司,否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税,预缴土地增值税,还要纳入企业所得税计算基数。

③充分利用分期收款合同:采用分期收款方式销售房屋,按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

3.增值税的税收筹划

受营改增影响,增值税的筹划空间非常有限。尽管如此,开发商仍可以视具体的项目情况选择工程承包方式,包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等。

  


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